Oliver Elzer | Wohnungseigentumsrecht

Oliver Elzer | Wohnungseigentumsrecht

Oliver Elzer
Wohnungseigentumsrecht

Reformen

Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) ist nicht statisch. Auf dieser Seite finden Sie daher zum einen neuere Gesetze, die auf das WEG unmittelbar und mittelbar einwirken. Und Sie finden die Materialien zur Entwicklung des WEG selbst. Das Bundesjustizministerium (BMJ) plant zum Beispiel, dass Wohnungseigentümer erst ab 1. Dezember 2023 eine Zertifizierung des Verwalters verlangen können. „In § 48 Absatz 4 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34) wird die Angabe „1. Dezember 2022“ durch die Angabe „1. Dezember 2023“ ersetzt“. Die Bundesregierung erwägt ferner, eine Beschlusskompetenz für die Versammlung zu schaffen, durch einstimmigen Beschluss die Durchführung reiner Online-Versammlungen zu beschließen, wenn sie hinsichtlich der Teilnahme (Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit) und Rechteausübung mit Präsenzversammlungen vergleichbar sind. Im Übrigen verändert sich die Aufassung zum WEG ständig durch die Rechtsprechnung, nicht nur, aber vor allem des BGH. Dessen Rechtsprechnung finden sie hier nachgewiesen.

Im Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis90/Die Grünen und FDP heißt es im Übrigen wie folgt: „Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein.“ Damit könnte die Zertifizierung gegebenenfalls wieder entfallen.

Um Wohnungs- oder Teileigentum zu begründen, muss dem Grundbuchamt eine Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 WEG vorgelegt werden. Entsprechendes gilt für die Begründung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts (§ 32 Absatz 2 Satz 2 Nummer 2 WEG). Mit der Bescheinigung wird insbesondere nachgewiesen, dass die Wohnung in sich abgeschlossen ist (sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung). Die Voraussetzungen für die Ausstellung dieser Bescheinigung regelt die Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen.

Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)

Begründung

Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum muss bei angespannten Wohnungsmärkten nach § 250 Absatz 3 BauGB gegebenenfalls genehmigt werden. Die Landesregierungen sind ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll bis zum 31. Dezember 2025 gelten. Dazu beispielsweise Böhringer, Rpfleger 2021, 562 ff oder Grziwotz, NotBZ 2021, 361 ff.

Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)

Materialien 

Die Koalitionsvereinbarung für die 19. Legislaturperiode sah vor, die vorhandenen Schutzlücken im Bauträgervertrag durch wirksame Absicherung des Bestellers für den Fall der Insolvenz des Bauträgers zu schließen und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erleichtern. Dazu hatte eine Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht ihre Arbeit wieder aufgenommen. Ihre Aufgabe war es, Empfehlungen zur Umsetzung des Koalitionsvertrages zu erarbeiten. Diese Empfehlungen, die die Koaltion aus CDU/CSU und SPD nicht umgesetzt hat, finden Sie hier. Sie stehen weiterhin auf der Tagesordnung.

Bericht der Bauträgerarbeitsgruppe

Die Betirebskostenverordung  hat ihre heutige Fassung durch Artikel 15 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/1972 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation (Neufassung) und zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (Telekommunikationsmodernisierungsgesetz) vom 23. Juni 2021 (BGBl. I 1858) mit Wirkung vom 1. Dezember 2021 erhalten. Diese Änderung betrifft rund 12,5 Mio. Mietverhältnisse.

Der Gesetzgeber nahm an, dass die bisherige Umlagefähigkeit der laufenden monatlichen Grundgebühren für den Breitbandanschluss die Wahlfreiheit der Verbraucher bei der Auswahl des Telekommunikations- bzw. TV-Dienste-Anbieters erheblich hemme. Die Streichung des »Nebenkostenprivilegs« diene außerdem der Umsetzung des Artikels 105 Absatz 1 Richtlinie (EU) 2018/1972. Mieter würden durch die Änderungen in die Lage versetzt, ihren Anbieter und die Art von Telekommunikationsdiensten frei zu wählen. Auf Empfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie hielt der Gesetzgeber an diesem Vorhaben allerdings nicht vollständig fest. Man folgte vielmehr dem Rat, im Fall von Gemeinschaftsantennenanlagen nach Buchstabe a) weiterhin die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft sowie im Fall privater Verteilanlagen nach Buchstabe b) die Kosten des Betriebsstroms als Betriebskosten ansatzfähig bleiben zu lassen. In Nummer 15 wurde darüber hinaus ein neuer Buchstabe c) angefügt, der laufende Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Glasfaser-Netzinfrastruktur als umlagefähige Betriebskosten benennt. Damit reagierte man auf die Kritik, dass ansonsten ein wichtiges Finanzierungsinstrument für den Ausbau von Netzen mit sehr hoher Kapazität entfallen würde.

Gesetzentwurf

Empfehlungen des Ausschusses für Wirtschaft und Energie

Fragen und Antworten zur Neuregelung der Umlagefähigkeit spezieller Mietnebenkosten / Glasfaserbereitstellungsentgelt

Aktuelle Betriebskostenverordnung

Am 28. März 2020 trat das Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in Kraft (COVMG). Es traf in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht Regelungen für den vorübergehenden Fortbestand der Amtsstellung des Verwalters, sollte dessen Bestellungszeit ablaufen, ohne dass ein neuer bestellt werden kann. Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, war ferner angeordnet worden, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Artikel 16 des AufbhG 2021 vom 10. September 2021 (BGBl. I 4147) hat § 6 COVMG bis Ende August 2022 verlängert (siehe auch BT-Drs. 19/32275).

COVMG

Materalien

 

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz hat zwei Energieeinsparverordnungen erarbeitet. Sie basieren auf dem novellierten Energiesicherungsgesetz (§ 30 EnSiG).

Für Wohnungseigentumsanlagen sind vor allem § 3 EnsikuMaV (Fakultative Temperaturabsenkung durch Mieter) und § 9 EnsikuMaV (Informationspflicht über Preissteigerungen für Versorger und Eigentümer von Wohngebäuden) sowie §§ 2 bis 4 EnsimiMaV (Heizungsprüfung und nicht investive Maßnahmen, Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung und Pumpentausch) von Bedeutung.

Die EnsikuMaV ist am 1.9.2022 in Kraft getreten (BGBl. I 1446), die EnSimiMaV soll zum 1.10.2022 in Kraft treten.

Begründung der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (Kurzfristenergiesicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV)

Begründung der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergiesicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV)

Der Bundesrat hat am 5. November 2021 einer Regierungsverordnung zugestimmt, die Änderungen zur Heizkostenabrechnung vorsieht. Hintergrund sind europäische Vorgaben zur Energieeffizienz. Seine Zustimmung hat der Bundesrat an die Bedingung geknüpft, dass die Verordnung bereits nach drei Jahren evaluiert wird. Ziel ist es, möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob zusätzliche Kosten für Mieterinnen und Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden. Diese Bedingung ist angenommen worden. Die Änderungen vom 24. November 2021 wurden am 30. November 2021 mit Wirkung zum 1. Dezember 2021 bekannt gemacht (BGBl. I 4964).

Die Begründung der Änderungen

Der Bundesratsbeschluss

Die Änderungen vom 1. Dezember 2021

Die Heizkostenverordnung

Übersicht zu den Änderungen von Rüdiger Fritsch

Übersicht zu den Fristen

Für die Errichtung neuer Gebäude gilt  ein einheitliches Anforderungssystem, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind. Diese bestimmt das GEG. Die ordnungsrechtlichen Vorgaben folgen  dem Ansatz, den Primärenergiebedarf von Gebäuden gering zu halten, dazu den Energiebedarf eines Gebäudes von
vornherein durch einen energetisch hochwertigen baulichen Wärmeschutz (insbe
sondere durch gute Dämmung, gute Fenster und Vermeidung von Wärmebrü
ckenverlusten) zu begrenzen und den verbleibenden Energiebedarf zunehmend durch erneuerbare Energien zu decken. Durch einen hochwertigen baulichen Wär

meschutz wird sichergestellt, dass auch erneuerbare Energien so effizient wie möglich genutzt werden.

Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG)

Materialien

Das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG) vom 18. März 2021 (BGBl. I 354) verpflichtet die Wohnungseigentümer dazu,  Ladeinfrastruktur für Elektromobile in oder an Gebäuden zu schaffen. Diese Pflicht gilt dem Neubau oder – vorbehaltlich der Ausnahmen wegen Unwirtschaftlichkeit – größeren Erhaltungsmaßnahmen von Bestandsgebäuden. 

Materialien

Es ist diskutiert worden, für die Jahresabrechnung eine DIN zu entwickeln. Der DIN-Verbraucherrat hat dazu eine Studie veröffentlicht. Diese stammt von keinen bekannten Experten und setzt auf teilweise überraschendes Material auf. Ich selbst sehe in einer DIN keinen Mehrwert und rate von der Normung ab. Sie würde meines Erachtens nur zu mehr Streit und Ärger führen. Eine aktuelle Umfrage unter Verwaltungen scheint diese These zu bestätigen. Sie ist aber wie die Studie nicht repräsentativ.

Im Übrigen ist eine DIN kein Gesetz. Wer § 28 WEG reformieren will, muss dort ansetzen. Dann muss man aber auch § 556 Absatz 3 BGB angehen. Ferner haben es die Wohnungseigentümer in der Hand, sich eine Verwaltung auszusuchen, deren Abrechnungen sie verstehen. Also: Augen auf bei der Verwalterwahl!

Studie DIN-Verbraucherrat

Aktuelle Umfrage

Bericht von Dirk Labusch (aus ‚Immobilienwirtschaft‘ Heft 7/8  2022)

Der Gesetzgeber hat durch das des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) ein nationales CO2-Emissionshandelssystem eingeführt. Im Gebäudebereich führt der Kohlendioxidpreis unter anderem zu höheren Kosten für die Beheizung und die Warmwasserversorgung. Vermieter können nach derzeitiger Rechtslage die Heizkosten einschließlich des darin enthaltenen Anteiles an den Kohlendioxidkosten vollumfänglich auf Mieter umlegen, wenn eine Umlage der Heizkosten vertraglich vereinbart worden ist. Mit einem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz sollen die Kosten auf beide Parteien des Mietverhältnisses verteilt werden.

Unklar ist, wie das in einer Wohnungseigentumsanlage umgesetzt wird, wenn dort Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum vermieten.

Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG)

Die Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung – TrinkwV) stammt ursprünglich aus dem Jahr 1975 und trat im Januar 1976 in Kraft.  Diese ursprüngliche Fassung wurde erstmals im Jahr 1986 reformiert, um die Richtlinie des Rates zur Angleichung von Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Gewinnung und den Handel mit natürlichen Mineralwässern (80/777/EWG) bzw. die Richtlinie des Rates über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (80/778/EWG) vom 15.7.1980 in deutsches Recht umzusetzen. Da die Trinkwasserverordnung damit auch dem Zweck dient, europäisches Recht umzusetzen, sind ihre Vorschriften teilweise „richtlinienkonform“ auszulegen.
Nach zwischenzeitlichen Ergänzungen wurde die Trinkwasserverordnung im Jahr 2001 vollständig neu gefasst, um die Richtlinie des Rates über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (98/83/EG) vom 3.11.1998 in deutsches Recht umzusetzen. Der Gesetzgeber unternahm dabei den Versuch, die Verordnung an der Gliederung dieser Richtlinie auszurichten, den hohen Standard der Trinkwasserqualität in Deutschland weiterhin zu sichern und die Verantwortlichkeiten für die Einhaltung der Qualitätsparameter und die im Falle von Abweichungen zu treffenden Maßnahmen eindeutig festzulegen. Dieser Fassung wurde – teilweise erheblich – u. a. in den Jahren 2011, 2012, 2015, 2018 und 2021 geändert. Diese vielen Veränderungen sind zu beachten, wenn ältere Literatur oder Rechtsprechung aus früheren Jahren bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage herangezogen werden. Die dortigen Aussagen haben nur dann eine Bedeutung, wenn sich die Vorschriften nicht geändert haben oder die Aussagen auch für die geänderten Vorschriften noch Bedeutung besitzen. Außerdem ist zu beachten, dass das WEG zum 1.12.2020 reformiert wurde.

Fünfte Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung v. 22.9.2021

Die Wärmelieferverordnung ist im Jahr 2013 eingeführt worden. Sie will eine faire Kostenverteilung zwischen Vermietenden und Mietenden gewährleisten sowie Verträge über gewerbliche Wärmelieferungen zu Lasten der Mietenden vermeiden. Zusätzlich sollten Unsicherheiten in den Mietverträgen ausgeräumt werden, die die Zustimmungserfordernis zur Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferungen seitens der Mietenden beinhalteten.

Schlussbericht Evaluierung 

Die Bundesregierung erwägt, eine Beschlusskompetenz für die Versammlung zu schaffen, durch einstimmigen Beschluss die Durchführung reiner Online-Versammlungen zu beschließen, wenn sie hinsichtlich der Teilnahme (Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit) und Rechteausübung mit Präsenzversammlungen vergleichbar sind.

Ein entsprechender Referentenentwurf soll im Laufe des Jahres 2022 vorgelegt werden.

Antwort des Parlamentarischen StaatssekretärsDr. Benjamin Strasser vom 27. Juni 2022 (Seite 36)

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, die jeder Wohnungseigentümer ab dem 1. Dezember 2022 verlangen kann (§ 48 Absatz 4 Satz 1 WEG), gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, es sei denn, es bestehen weniger als 9 Wohnungseigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

Es ist geplant, § 48 Absatz 4 Satz 1 WEG neu zu fassen. Die Angabe „1. Dezember 2022“ soll durch die Angabe „1. Dezember 2023“ ersetzt werden.

Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Absatz 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Das Bundesministerium der Justiz und ist durch § 26a Absatz 1 Satz 1 WEG ermächtigt worden, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Diese Verordnung vom 2. Dezember 2021 ist am 16. Dezember 2021 im Bundesgesetzblatt mit Wirkung zum 17. Dezember 2021 veröffentlicht worden (BGBl. I 5182).

Begründung

Bundesratsbeschluss

DIHK-Rahmenplan „Zertifizierter Verwalter“