Oliver Elzer | Wohnungseigentumsrecht

Oliver Elzer | Wohnungseigentumsrecht

Oliver Elzer
Wohnungseigentumsrecht

Reformen

Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) ist nicht statisch. Auf dieser Seite finden Sie daher zum einen neuere Gesetze, die auf das WEG unmittelbar und mittelbar einwirken. Und Sie finden die Materialien zur Entwicklung des WEG selbst. Im Übrigen verändert sich die Aufassung zum WEG ständig durch die Rechtsprechnung, nicht nur, aber vor allem des BGH. Dessen Rechtsprechnung finden sie hier nachgewiesen. Im Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis90/Die Grünen und FDP heißt es im Übrigen wie folgt: „Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein.“

Der Gesetzgeber hat ein nationales CO2-Emissionshandelssystem eingeführt. Unternehmen, die Heizöl, Erdgas, Benzin oder Diesel in den Verkehr bringen und nicht unter das Europäische Emissionshandelssystem fallen, bezahlen seit dem 1. Januar 2021 einen Kohlendioxidpreis. Im Gebäudebereich führt der Kohlendioxidpreis unter anderem zu höheren Kosten für die Beheizung und die Warmwasserversorgung von Gebäuden. Vermieter können nach derzeitiger Rechtslage die Heizkosten einschließlich des darin enthaltenen Anteiles an den Kohlendioxidkosten grundsätzlich vollumfänglich auf Mieter umlegen. Mit einem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) vom 5. Dezember 2022 (BGBl. I 2154) istdies verändert worden. Zum Mietrecht siehe unter anderem Wall, Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter, WuM 2023, 76 ff.

Betroffen sind vermietende Wohnungseigentümer. Es ist aber auch das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Wohnungseigentümer betroffen. Denn das Gesetz gilt für Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden. Zwar spricht es von "Vermieter" und "Mieter". Es müsste aber eigentlich heißen "Gebäudeigentümer" und "Nutzer".

Um Wohnungs- oder Teileigentum zu begründen, muss dem Grundbuchamt eine Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 WEG vorgelegt werden. Entsprechendes gilt für die Begründung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts (§ 32 Absatz 2 Satz 2 Nummer 2 WEG). Mit der Bescheinigung wird insbesondere nachgewiesen, dass die Wohnung in sich abgeschlossen ist (sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung). Die Voraussetzungen für die Ausstellung dieser Bescheinigung regelt die Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen.

Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum muss bei angespannten Wohnungsmärkten nach § 250 Absatz 3 BauGB gegebenenfalls genehmigt werden. Die Landesregierungen sind ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll bis zum 31. Dezember 2025 gelten. Dazu beispielsweise Böhringer, Rpfleger 2021, 562 ff oder Grziwotz, NotBZ 2021, 361 ff.

Die Betirebskostenverordung  hat ihre heutige Fassung durch Artikel 15 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/1972 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation (Neufassung) und zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (Telekommunikationsmodernisierungsgesetz) vom 23. Juni 2021 (BGBl. I 1858) mit Wirkung vom 1. Dezember 2021 erhalten. Diese Änderung betrifft rund 12,5 Mio. Mietverhältnisse.

Der Gesetzgeber nahm an, dass die bisherige Umlagefähigkeit der laufenden monatlichen Grundgebühren für den Breitbandanschluss die Wahlfreiheit der Verbraucher bei der Auswahl des Telekommunikations- bzw. TV-Dienste-Anbieters erheblich hemme. Die Streichung des »Nebenkostenprivilegs« diene außerdem der Umsetzung des Artikels 105 Absatz 1 Richtlinie (EU) 2018/1972. Mieter würden durch die Änderungen in die Lage versetzt, ihren Anbieter und die Art von Telekommunikationsdiensten frei zu wählen. Auf Empfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie hielt der Gesetzgeber an diesem Vorhaben allerdings nicht vollständig fest. Man folgte vielmehr dem Rat, im Fall von Gemeinschaftsantennenanlagen nach Buchstabe a) weiterhin die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft sowie im Fall privater Verteilanlagen nach Buchstabe b) die Kosten des Betriebsstroms als Betriebskosten ansatzfähig bleiben zu lassen. In Nummer 15 wurde darüber hinaus ein neuer Buchstabe c) angefügt, der laufende Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Glasfaser-Netzinfrastruktur als umlagefähige Betriebskosten benennt. Damit reagierte man auf die Kritik, dass ansonsten ein wichtiges Finanzierungsinstrument für den Ausbau von Netzen mit sehr hoher Kapazität entfallen würde.

Die Koalitionsvereinbarung für die 19. Legislaturperiode sah vor, die vorhandenen Schutzlücken im Bauträgervertrag durch wirksame Absicherung des Bestellers für den Fall der Insolvenz des Bauträgers zu schließen und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erleichtern. Dazu hatte eine Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht ihre Arbeit wieder aufgenommen. Ihre Aufgabe war es, Empfehlungen zur Umsetzung des Koalitionsvertrages zu erarbeiten. Diese Empfehlungen, die die Koaltion aus CDU/CSU und SPD nicht umgesetzt hat, finden Sie hier. Sie stehen weiterhin auf der Tagesordnung.

Am 28. März 2020 trat das Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in Kraft (COVMG). Es traf in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht Regelungen für den vorübergehenden Fortbestand der Amtsstellung des Verwalters, sollte dessen Bestellungszeit ablaufen, ohne dass ein neuer bestellt werden kann. Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, war ferner angeordnet worden, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Artikel 16 des AufbhG 2021 vom 10. September 2021 (BGBl. I 4147) hat § 6 COVMG bis Ende August 2022 verlängert (siehe auch BT-Drs. 19/32275).

 

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz hat zwei Energieeinsparverordnungen erarbeitet. Sie basieren auf dem novellierten Energiesicherungsgesetz (§ 30 EnSiG). Für Wohnungseigentumsanlagen sind vor allem § 3 EnSikuMaV (Fakultative Temperaturabsenkung durch Mieter) und § 9 EnSikuMaV (Informationspflicht über Preissteigerungen für Versorger und Eigentümer von Wohngebäuden) sowie §§ 2 bis 3 EnsimiMaV (Heizungsprüfung und nicht investive Maßnahmen, Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung) von Bedeutung.

Die EnSikuMaV ist am 1.9.2022 in Kraft getreten (BGBl. I 1446), die EnSimiMaV ist zum 1.10.2022 in Kraft getreten (BGBl. I 1530). Die EnSimiMaV wurde dabei gegenüber dem Entwurf geändert. Die EnSikuMaV ist außerdem durch  die Verordnung zur Änderung der Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung vom 29.9.2022 (BAnz AT 30.09.2022 V2) wieder leicht geändert und durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung vom 13.2.2023 (BGBl. I 2023 Nr. 37) bis zum 15.4.2023 verlängert worden.

Ferner finden Sie hier Informationen zur Gas- und Strompreisbremse.

Der Bundesrat hat am 5. November 2021 einer Regierungsverordnung zugestimmt, die Änderungen zur Heizkostenabrechnung vorsieht. Hintergrund sind europäische Vorgaben zur Energieeffizienz. Seine Zustimmung hat der Bundesrat an die Bedingung geknüpft, dass die Verordnung bereits nach drei Jahren evaluiert wird. Ziel ist es, möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob zusätzliche Kosten für Mieterinnen und Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden. Diese Bedingung ist angenommen worden. Die Änderungen vom 24. November 2021 wurden am 30. November 2021 mit Wirkung zum 1. Dezember 2021 bekannt gemacht (BGBl. I 4964). Weitere Änderungen wird das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, zur Änderung der Betriebskostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung[Heizungsgesetz] bringen.

Für die Errichtung neuer Gebäude gilt  ein Anforderungssystem. Diese bestimmt das GEG.

Das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG) vom 18. März 2021 (BGBl. I 354) verpflichtet die Wohnungseigentümer dazu,  Ladeinfrastruktur für Elektromobile in oder an Gebäuden zu schaffen. Diese Pflicht gilt dem Neubau oder – vorbehaltlich der Ausnahmen wegen Unwirtschaftlichkeit – größeren Erhaltungsmaßnahmen von Bestandsgebäuden. 

Es ist diskutiert worden, für die Jahresabrechnung eine DIN zu entwickeln. Der DIN-Verbraucherrat hat dazu eine Studie veröffentlicht. Diese stammt von keinen bekannten Experten und setzt auf teilweise überraschendes Material auf. Ich selbst sehe in einer DIN keinen Mehrwert und rate von der Normung ab. Sie würde meines Erachtens nur zu mehr Streit und Ärger führen. Eine aktuelle Umfrage unter Verwaltungen scheint diese These zu bestätigen. Sie ist aber wie die Studie nicht repräsentativ.

Im Übrigen ist eine DIN kein Gesetz. Wer § 28 WEG reformieren will, muss dort ansetzen. Dann muss man aber auch § 556 Absatz 3 BGB angehen. Ferner haben es die Wohnungseigentümer in der Hand, sich eine Verwaltung auszusuchen, deren Abrechnungen sie verstehen. Also: Augen auf bei der Verwalterwahl!

Die Trinkwasserverordnung stammt aus dem Jahr 1975. Nach kleineren Ergänzungen wurde sie erstmals im Jahr 2001 vollständig neu gefasst. Diese Fassung wurde u. a. in den Jahren 2011, 2012, 2015, 2018, 2021 und aktuell durch die Zweite Verordnung zur Novellierung der Trinkwasserverordnung v. 20.6.2023 erheblich geändert. Zu den Neuerungen zählen neben einer Absenkung bereits existierender Parameterwerte sowie der Einführung neuer Parameter u. a. Vorgaben zur Durchführung eines kontinuierlichen Risikomanagements im Hinblick auf Wasserversorgungsanlagen. Neu sind zudem die umfassenden hygienischen Anforderungen an Materialien und Werkstoffe, die mit Wasser für den menschlichen Gebrauch in Berührung kommen, die verpflichtende Prüfung der Durchführbarkeit von Maßnahmen zum Austausch von aus Blei gefertigten Bestandteilen in bestehenden Wasserversorgungsanlagen und erweiterte Informationspflichten für die Betreiber von Wasserversorgungsanlagen gegenüber der Öffentlichkeit.

Zur Bekämpfung grenzüberschreitender Steuerhinterziehung sowie sonstiger Formen mangelnder Steuerdisziplin entwickelte die OECD den Standard für den automatischen Austausch von Informationen über Finanzkonten (CRS – Common Reporting Standard, kurz Standard). Am verpflichtete sich die Bundesrepublik Deutschland zur Umsetzung eines solchen Austausches von Informationen. Der Standard verpflichtet Finanzinstitute zur Meldung von Informationen über Finanzvermögen, welches für Steuerpflichtige aus am Informationsaustausch teilnehmenden Ländern und Gebieten verwaltet wird, an die deutsche Steuerverwaltung. Vom Standard und von den Meldepflichten nach FATCA ausgenommen waren nach Randnummer 165 Nummer 5 Konten einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit der Charakter der Gemeinschaft  nach dennach den anwendbaren AML/KYC-Regelungen dokumentiert wurde.

Das BMF hat am 15. Juni 2022 ein Schreiben zu Anwendungsfragen beim Finanzkonten-Informationsaustausch im Zusammenhang mit dem gemeinsamen Meldestandard CRS (Common Reporting Standard) sowie dem FATCA-Abkommen (Foreign Account Tax Compliance Act) versendet. Die sich aus diesem Schreiben ergebenden neuen Regelungen sind ab dem 1. Januar 2023 anzuwenden und spätestens im Rahmen der Meldungen im Jahr 2024 für den Meldezeitraum 2023 zu berücksichtigen. Eine Randnummer 165 Nummer 5 gibt es nicht mehr. Dies könnte eine Bedeutung haben für das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Finanzinstitut. Wegen des Wegfalls von Nummer 5 befürchtet der VDIV, dass Selbstauskünfte von allen Wohnungseigentümern eingeholt und gemeldet werden müssen. Das wäre ggf. der Fall, wenn man die Wohnungseigentümer als wirtschaftlich Berechtigte im Sinne von § 3 Abs. 3 GWG ansieht. Denn "beherrschende Personen" sollen für die Zwecke der Erfüllung der Melde- und Sorgfaltspflichten als „sonstige Kunden” betrachtet werden (Randnummer 215 des BMF-Schreibens - IV B 6 - S 1315/13/10021: 044 [BStBl 2017 I S. 30]). Dementsprechend kann bei solchen Personen eine Selbstauskunft (samt TIN-Anfrage) in Bezug auf beherrschende Personen eingeholt und die relevanten Daten gespeichert und verarbeitet werden. Inzwischen ist mit Schreiben vom 12. Dezember 2022 ein Nichtbeanstandungserlass des Bundesfinanzministeriums (BMF) zum FATCA/ CRS Änderungsschreiben vom 15. Juni 2022 ergangen mit der Folge, dass bis zum Abschluss einer angestrebten Verständigungsvereinbarung mit den USA die Neuregelungen zum FATCA hinsichtlich der Meldepflichten für WEG-Fremdkonten nicht angewendet werden.

Die Wärmelieferverordnung ist im Jahr 2013 eingeführt worden. Sie will eine faire Kostenverteilung zwischen Vermietenden und Mietenden gewährleisten sowie Verträge über gewerbliche Wärmelieferungen zu Lasten der Mietenden vermeiden. Zusätzlich sollten Unsicherheiten in den Mietverträgen ausgeräumt werden, die die Zustimmungserfordernis zur Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferungen seitens der Mietenden beinhalteten.

Die Bundesregierung hat im September 2023 einen Entwurf vorgelegt, der vorschlägt, eine Beschlusskompetenz zu schaffen, durch Beschluss die Durchführung reiner Online-Versammlungen zu bestimmen, wenn sie hinsichtlich der Teilnahme (Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit) und Rechteausübung mit Präsenzversammlungen vergleichbar sind. Sie finden diesen hier.

Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von
längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

Ferner sollen bauliche Veränderungen privilegiert werden, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

... der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte ...

Beim ersten Punkt ist die Beschlussmehrheit problematisch (= sie ist sehr klein) sowie der Begriff der "Vergleichbarkeit" (= er ist sehr unbestimmt; was ist die Folge, wenn es an einer Vergleichbarkeit fehlt), beim zweiten, dass die Aufstellung, aber auch die Montage teilweise keine bauliche Veränderungen sein werden, sondern in Ermangelung eines substanziellen Eingriffs (das ist streitig) ein Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.

I. Die Auslöser

II. Ältere Texte

III. Entwicklung

IV. Stellungnahmen der Sachverständigen

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, die jeder Wohnungseigentümer ab dem 1. Dezember 2023 (der Anspruch wurde durch Artikel 7 des Gesetzes zur Durchführung des Haager Übereinkommens vom 2. Juli 2019 über die Anerkennung und Vollstreckung ausländischer Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen sowie zur Änderung der Zivilprozessordnung vom 7.11.2022 um 1 Jahr verschoben, BGBl. I 1982) verlangen kann, gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, es sei denn, es bestehen weniger als 9 Wohnungseigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Absatz 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Das Bundesministerium der Justiz ist durch § 26a Absatz 1 Satz 1 WEG ermächtigt worden, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Diese Verordnung vom 2. Dezember 2021 ist am 16. Dezember 2021 im Bundesgesetzblatt mit Wirkung zum 17. Dezember 2021 veröffentlicht worden (BGBl. I 5182).